מיסוי מקרקעין – שבח, רכישה והיטל השבחה

שבוע מבורך לכל הקוראים היקרים שלנו,

היום רציתי לעשות לכם סדר בנושא מיסוי מקרקעין.

אני נתקל רבות בשאלה "איזה מס אני צריך לשלם?"

בנוסף לשאלה אני גם רואה הרבה בלבול בין המיסים השונים – איזה מס מוטל על הקונה ואיזה על מוכר.

ישנם 3 סוגי מיסים: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

מס שבח והיטל השבחה הם מיסים הרלוונטים למוכרי דירות.

מס רכישה הינו מס המוטל על קונה דירה.

שלושת המיסים ניתן למדוד לפני ביצוע הפעולה – קנייה או מכירה. זאת אומרת לא צריכים לחכות ולהיות מופתעים אלא ניתן להתכונן לזה מראש.

מס רכישה:

מס המוטל על קונה דירה. גובה המס מושפע מעלות הנכס שנקנה ומכמות הנכסים שמחזיק הקונה בעת רכישת הנכס הנוכחי. מה זאת אומרת?

מס רכישה על דירה יחידה: במידה והקונה לא מחזיק ברשותו עוד נכסים בעת הרכישה, הוא זכאי לפטור ממס רכישה עד סכום של 1,744,505 ש"ח. מעל לסכום זה ישנם מדרגות מס שאצרף לכם ממש כאן:

על חלק השווי שעד 1,744,505 ש"ח – לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,744,505 ש"ח ועד 2,069,205 ש"ח – 3.5%

על חלק השווי העולה על 2,069,205 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח – 5%

על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח – 8%

על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש"ח – 10%

חשוב לציין: מדובר על דירה יחידה! לאוו דווקא דירה ראשונה, כלומר גם אם בעבר היה דירה ברשות הקונה והוא מכר אותה וכיום אין ברשותו שום נכס בעת הקנייה הנוכחית, הוא ישלם מס לפי מדרגות המס הנ"ל.

מס רכישה על דירה שנייה ומעלה: (התעדכן בתאריך 29.7.20)

מס רכישה על דירה שנייה ומעלה הוא גבוה ממס רכישה על דירה יחידה, למה בעצם? עקב עליית המחירים התמידית במדינתנו, הממשלה מנסה לדכאות את משקיעי הנדל"ן, ככל שעלויות המס גבוהות יותר, כך העסקאות נעשות פחות כדאיות למשקיעים.

עד תאריך 29.7.20 מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה היה כ – 8 אחוז מהשקל הראשון ובמדרגות עולות.

מתאריך הנ"ל מדרגות המס התעדכנו (עד 15.01.21) ואני מצרף לכם את מדרגות המס העדכניות:

על חלק השווי שעד 1,292,280 ₪ – 5%.

על חלק השווי העולה על 1,292,280 ₪ ועד 3,876,835 ₪ – 6%.

על חלק השווי העולה על 3,876,835 ₪ ועד 5,338,290 ₪ – 7%.

על חלק השווי העולה על 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪ – 8%.

על חלק השווי העולה על 17,794,305 ₪ – 10%.

שימו לב: בקנייה דירה שנייה להשקעה בסכום של 1,500,000 לדוגמא, אתם חוסכים 43,000 שקל מס! בשל השינוי במדרגות המס. במקום לשלם 8 אחוז מהשקל הראשון אתם משלמים 5 אחוז עד סכום של 1,292,000 ואז עולים ל -6 אחוז וכך הלאה.

החלטה זאת בהחלט תחזיר יותר משקיעים לשוק הנדל"ן.

מס שבח:

מס שבח מוטל על מוכר הדירה בעת מכירת הנכס שלו והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בנכס, כלומר – ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך (עד 2% משווי הדירה), עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ובאופן כללי אגרות ומיסים והוצאות על ריבית המשכנתא.

מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.

טיפ: חובה לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה, כגון שיפוץ, תשלום לעורך דין וכד', משום שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.

האם בכל מכירת נכס יש תשלום מס שבח ? התשובה היא לא. ישנם פטורים והקלות.

עד שנת 2014 , הרוב המכריע של מוכרי הדירות לא שילמו מס שבח בעקבות הפטורים הרחבים. החל משנה זאת הוכנסו תקנות חדשות.

מתי אנחנו פטורים ממס שבח?

1. במידה והדירה שברשותי היא היחידה על שמי והחזקתי אותה כ- 18 חודש לפחות מיום הקנייה, אני זכאי לפטור מלא ממס שבח.
2. במידה והנכס הועבר במתנה (לרוב בין בני משפחה)- כלומר אין תמורה בגין המכירה.
3. פטור חד פעמי במכירת 2 דירות – זכאות פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, אבל בתנאי מאוד חשוב – שמכירת הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, וששוויה לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות הנמכרות, כך בעצם מובטח שאכן הכסף הלך לרכישת דירה חלופית.
4. פטור ממס שבח בדירת ירושה – הפטור ממס שבח על דירה מירושה הוא לא עניין פשוט

ומומלץ להתייעץ בעניין עם אנשי מקצוע.

אז מתי אנחנו כן נשלם מס שבח?

פשוט מאד, בכל שאר המקרים.

מס השבח הינו כ – 25% מהדלתא שבין מחיר המכירה לבין מחיר הקנייה בהפחתת הוצאות נלוות.

דירה שנקנתה לפני שנת 2014 ונמכרת כעת, מס השבח מחושב באופן שונה (לינארי), עד שנת 2014 (התקופה שבה היינו פטורים ממס ועל החלק הזה יישמר הפטור) והחל משנת 2014.

דוגמא 1: קניתם דירה שנייה להשקעה בבאר שבע בשנת 2016 במחיר 600,000 ואתם מוכרים אותה בשנת 2020 במחיר של 1,000,000.

הרווח הינו כ -400,000 ועליו תשלמו 25 אחוז מס. לכן מס השבח הינו 100,000 שקל.

דוגמא 2: אתם מחזיקים בשתי דירות, רכשתם את הדירה השנייה במיליון שקל בסוף 2005 ותמכרו את הדירה ב-2 מיליון שקל בסוף 2015. אתם אמורים לשלם מס שבח בשיעור 25%, והשאלה הגדולה על איזה רווח? מס השבע חל, במקרה זה על שנתיים – השנים 2014 ו-2015. התקופה הכוללת היא עשר שנים והרווח המצרפי מיליון שקל, כך שזה 100,000 שקל לכל שנה. הרווח בשנתיים הוא 200,000 שקל ו-25% מזה הם 50,000 שקל. זה המס שצריך לשלם.

היטל השבחה

כמעט כל בעל נכס או קרקע היה רוצה לשפר את הנכס הנמצא ברשותו, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה על הקרקע, תוספת של מרפסת, או בניית קומה נוספת בבית. אך על כל שיפור של הנכס, על בעל הנכס (או החוכר ליותר מ-25 שנים) לשלם סוג של מס, תשלום חובה הנקרא היטל השבחה.

במילים פשוטות יותר, היטל השבחה זה מס המוטל על האופציה / השבחה בפועל של הנכס הקיים ברשותכם.

מתי משלמים את ההיטל השבחה?

1. בעת מכירת הנכס
2. בעת מימוש ההשבחה (בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש)

על מי חל היטל השבחה?

מרבית מהיטלי ההשבחה חלים על בתים צמודי קרקע, דירות גן או דירות גג. ברבים מן המקרים, השבחה נובעת מאישור הוועדות המקומיות של תכניות לבנייה על גג הנכס, אפשרות לתוספת קומה, הוספת מרפסות לבניין, וכו'.

מהו גובה ההיטל?

שיעור ההיטל הקבוע בחוק הוא 50% משווי ההשבחה. כלומר, לכל זכות בנייה יש שווי כספי (הנקבע על פי אזור המגורים, היקף השטח המתווסף לדירה, וכו'), כאשר היטל ההשבחה עומד על חצי משווי זה. חשוב לציין כי משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כגון עלויות השיפוץ או הבנייה.

מי קובע את גובה ההיטל המדויק?

לאחר קבלת אישור של תכנית הבנייה, הוועדה המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה, אשר בוחן את עליית הערך של הדירה או הקרקע, ועל פי הערכת השווי שלו נקבע סכום התשלום להיטל.

מה אנחנו מציעים?

במידה ואתם מחזיקים ברשותכם דירת גן, גג, פנטהאוס, בית קרקע או שטח ואתם מעוניינים למכור, עליכם לגשת לעירייה המקומית, מחלקת הנדסה ולבקש פטור מהיטל השבחה. במידה ואין לכם פטור, ישלח אליכם שמאי מטעם העירייה בתיאום מראש ולאחר 30-60 יום תקבלו שומת מס מדויקת. ככה תמנעו מהפתעות לאחר המכירה. בנוסף נתקלנו רבות בפעמים שלאחר בדיקת הזכויות להשבחה בנכס, החליטו המוכרים לסגת מהמכירה ולממש את הזכויות בעצמם.

האם ההיטל שקבע השמאי מטעם העירייה המקומית הינו המילה האחרונה?

לא, ישנה אופציה לשלוח שמאי כנגד מטעמכם, אשר ייתן הערכה שלו. לכך ניתן לשוחח איתי באופן אישי בטלפון ואסביר.

האם עניתי לכם על כל השאלות? אם לא מוזמנים לרשום לי בתגובות למטה ואשמח לענות לכל אחד בנפרד.