איך קונים דירה מכונס נכסים

מיהו כונס נכסים

בהמשך לכתבה הקודמת שהעלנו באתר בנושא – איך מגיעות דירות לכונס נכסים, הפעם נסתכל על התמונה מהצד השני – מהצד של הקונה.
איך בעצם ניגשים למכרז על דירה המוצעת ע"י כונס נכסים? מהם הסיכונים? מה הרווח האפשרי? וכיצד עושים זאת נכון.

תהליך קניית נכס מכונס נכסים:

איתור הנכס – עורכי הדין הממונים לטפל בנכס בכינוס נכסים מחויבים לפרסם אותו בתקשורת.
לרב ניתן למצוא מודעות מסוג זה בעיתונות או באתרי אינטרנט העוסקים בתחום.
אנחנו עובדים עם אתר "יפעת מכרזים" וממליצים בחום.
פנייה לכונס – התקשרות עם הכונס ע"י מייל או בטלפון , יש לבקש נסח טאבו + הערכת שמאי (במידה וקיים) + טופס הגשת הצעה.
תיאום סיור בנכס – הכונס קובע מועדים שבהם ניתן לבקר בנכס, רק במועדים הנ"ל ניתן להגיע ולראות את הנכס פיזית.
הגשת הצעה – ההצעה מוגשת במעטפה המכילה טופס הצעת מחיר + המחאה על סך 10% ממחיר הצעת המחיר, כלומר: 100,000 במידה וההצעה על סך 1,000,000.
חשוב לדעת: במידה ולא זוכים ההמחאה חוזרת במלואה.
התמחרות – ב – 90% מהמקרים הכונס יחליט לעשות התמחרות בין הצעות המחיר הגבוהות ביותר שהוגשו.
למה? כי מטרת הכונס להוציא את המחיר הטוב ביותר ללקוח שלו וגם העמלה שלו נגזרת מהמחיר הסופי (:
אישור בית משפט – על מנת שיוכרז הזוכה המאושר יש לקבל אישור בית משפט לסכום הזכייה.
במידה ומחיר המכירה לא יורד מתחת ל – 20 אחוז ממחיר השוק, בדרך כלל זה יואשר.
זכיתם? מברוק! שוכרים עורך דין שיטפל בפן המשפטי.
הפסדתם? עד 90 יום הכסף של ההמחאה תוחזר אליכם. וכמובן תמשיכו לחפש (:

מהם היתרונות בקניית דירה מכונס נכסים?

מחיר אטרקטיבי – רכישת דירה מכונס נכסים עשויה להיות עסקה כלכלית טובה – לרוב מחיר הדירה בכינוס נמוך ממחיר השוק.
בכמה? תלוי בהצעות מחיר, לפעמים 20-30 אחוז פחות ולעיתים הדירות נמכרות גם במחירי שוק רגילים.
דירה "נקייה" – דירה הנמכרת בכונס מקבלת אישור בית משפט וראש ההוצאה לפועל ולכן היא נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של גוף אחר עליה.
בעסקאות רגילות לא נעשות בדיקות מעמיקות כמו בדירה הנמכרת בכונס.
דו"ח שמאי – אחד המסמכים הראשונים שנשלחים מטעם הכונס הוא דו"ח שמאי על הנכס.
הדו"ח מכיל את כל פרטי הנכס, אזור המגורים ומחירי השוק באזור.
הערכת השווי של הנכס לעיתים גם כן מופיע בדו"ח אך לרוב הכונס מוחק את הסכום על מנת שהרוכשים הפוטנציאלים לא ישתמשו במידע הנ"ל לטובתם (הוא לא מחויב לחשוף זאת).
דירות פנויות – לרוב! מדובר בנכסים פנויים / נטושים / מושכרים.
דירות אלא נוכל לקבל מידית ולא נצטרך לחכות לפינוי ארוך.
אתיות משפטית – הכונס מחויב ע"פ החוק להגן בדיוק באותה מידה על המוכר שלו ועל הקונה הפוטנציאלי.
מחויב לעדכן בכל פרטי הנכס בלי יוצא מן הכלל וליצור חוזה מכר הוגן לשני הצדדים.
מה השוני ? בחוזה מכר רגיל כל עורך דין מייצג את הצד שלו וכך גם את האינטרסים שלו.

מהם החסרונות בקניה מכונס נכסים?

תהליך איטי – כל עסקה צריכה אישור של ראש ההוצאה לפועל מה שגורם לעיתים לתהליך להיות איטי וסבוך.
גורם נוסף שיכול לגרום לעיכוב זה אישורים שצריך להמציא : שבח, עירייה וכו'.
כסף בקופת הכונס – כל התקופה מהגשת הצעת מחיר ועד שהנכס נמכר לאחד המגישים, ההמחאה על סך 10% נמצא בקופת הכונס ללא יכולת לגעת בה.
התחרטות יקרה – במידה והתחרטתם לאחר הגשת הצעת המחיר או לאחר הזכייה, תצטרכו לשלם את מלוא גובה ההמחאה.
התמחרות – בעבר זה לא היה קיים. ההצעה הגבוהה ביותר הייתה עוברת ישירות לאישור בית משפט.
מכירה פומבית תמיד יוצרת הצעה גבוהה יותר וכך עסקה טובה פחות.

כמה טיפים ממני אליכם

הכסף לא גדל על העצים פה, תפעלו בחוכמה!. תגישו הצעות לנכסים שבאמת מעניינים אותכם, תוך בדיקה מעמיקה של מחירי השוק של דירות הדומות לדירה שאתם מתחרים עליה.
תציבו לעצמכם LIMIT – אין דבר כזה שאתם נגררים למשחק של אני חייב לנצח בהתמחרות הזאת לא משנה מה.
אתם באים לעשות עסקה אטרקטיבית – תציבו קו אדום ואותו לא תעברו.
תקציב – יש לבדוק מראש כי תוכלו לעמוד כלכלית במחיר הנכס עליו אתם מתמודדים.
בדיקת גובה ההון העצמי שלכם וגובה המשכנתא שהבנק יאשר לכם.
לא תרצו לזכות ובסוף עוד לשלם קנס ביטול.
טיפ VIP – שימו לב במודעה של המכרז האם מדובר בהוצאה לפועל או בענייני משפחה.
לרוב בענייני משפחה הנכס ימכר קרוב למחיר שוק רגיל משום שאחד המתמודדים יהיו המוכרים עצמם.
בהוצאה לפועל מדובר בחוב כלכלי ובכן הסיכוי לעסקה אטרקטיבית גדל משמעותית.

אולי יעניין אותך גם

*מיסוי מקרקעין
*שווה בדיקה, כמה הדירה שלי שווה?
*השלבים ברכישת דירה

לשאלות נוספות בנושא מוזמנים להתקשר אליי תמיד!

אביעד ממן 0545-580-933

נקסט האוס נדל"ן