שמאות נכס לקנייה – מתי ולמה זה חשוב?

שמאות נכס היא פעולה קריטית בכל תהליך של קניית נכס, בין אם מדובר בדירה, בית פרטי או כל סוג אחר של נדל"ן. את השמאות מבצעים בדרך כלל לפני הקנייה, ולעיתים במסגרת תהליך לקיחת משכנתה, אך יש לה יתרונות גם לקונה הפרטי שמעוניין לבדוק את מצב הנכס בצורה מעמיקה.

מתי עושים שמאות?

שמאות נכס נעשית לרוב בשלב מוקדם של תהליך הרכישה, לאחר שסוכמו התנאים הכלליים בין הקונה למוכר, ולפני חתימה על החוזה. בנוסף, כאשר קונים זקוקים למשכנתה, הבנק המלווה דורש לבצע שמאות כדי להעריך את שווי הנכס ולהבטיח שהנכס מספיק ערכי עבור הבטחת ההלוואה.

למה שמאות חשובה?

שמאות נכס עוזרת לקונה להבין את השווי האמיתי של הנכס, ובכך להימנע מתשלום יתר. השמאי בוחן את הנכס בהיבטים שונים, כולל מיקום, מצב תחזוקתי, שטח ומאפיינים נוספים. מעבר לכך, השמאות עוזרת לזהות בעיות פוטנציאליות שיכולות להשפיע על ערך הנכס או על השימוש בו, ומסייעת גם במניעת רכישת נכס שלא עומד בהיתרים או תקנות בנייה.

מה ניתן לגלות דרך השמאות?

שמאות נכס יכולה לחשוף חריגות ותוספות בנייה שבוצעו ללא היתר, מצב הנכס מבחינת תחזוקה, גודל השטח בפועל לעומת מה שמופיע ברישומים, ונושאים משפטיים הקשורים לנכס, כמו עיקולים או שיעבודים שלא דווחו. גילוי מוקדם של בעיות אלו יכול לחסוך לקונה הרבה כסף ובעיות משפטיות בעתיד.

דוגמאות לחריגות בנייה

1. תוספות בנייה ללא היתר – בנייה של חדר נוסף, סגירת מרפסת, או הרחבת שטח הדירה ללא קבלת היתר מהרשויות המקומיות. תוספות אלו עלולות להיחשב כלא חוקיות ולהוביל לקנסות, צווי הריסה, או תביעות משפטיות.
2. שינויים פנימיים לא מאושרים – הסבת שטחים בנכס לשימוש שונה מזה שאושר בתב"ע (תכנית בניין עיר), לדוגמה: הפיכת מחסן ליחידת דיור, או שינוי ייעוד חלל מחניה לחדר מגורים.
3. בנייה חורגת מקווי בניין – כאשר בנייה חורגת מהמגבלות שהוגדרו בתוכנית המתאר המקומית או בתב"ע, כמו למשל בנייה מעבר לקו הבניין המותר או במרחקים שלא עומדים בדרישות החוק.
4. קומה נוספת שלא אושרה – בניית קומה נוספת או גלריה שלא מופיעה בתוכניות המאושרות, במיוחד במבנים שנדרשת בהם התאמה לתנאי גובה מסוימים.
5. חניה לא חוקית – שימוש לא חוקי בשטח שהוקצה כחניה לצרכים אחרים, כמו אחסון או שימוש מסחרי, בניגוד לתוכניות שאושרו.
6. סגירת שטחים משותפים – השתלטות על שטח משותף, כמו חלק מגג, חצר או מסדרון בבניין דירות והפיכתם לחלק מהנכס הפרטי.
7. בנייה בגובה שלא אושרה – הוספת מבנה קל (כמו פרגולה או סככה) בגובה החורג מהמותר או ללא היתר מתאים, דבר שעלול להיחשב כחריגת בנייה.

חשוב לדעת!!!
חריגות אלו יכולות להוביל להורדת ערך הנכס ואף לסיבוכים משפטיים, ולכן חשוב שהשמאי יזהה ויציין אותן במסגרת הדו"ח

מה ההבדל בין שמאות מוקדמת לשמאות רגילה?

שמאות מוקדמת מבוצעת על ידי הקונה לפני הגשת הצעת רכישה או לפני תחילת תהליך המשא ומתן. המטרה היא לספק לקונה הבנה מעמיקה של שווי הנכס ומצבו האמיתי לפני שהוא מתחייב לרכישה. לעומת זאת, שמאות רגילה מתבצעת לרוב כחלק מהדרישות של הבנק לצורך קבלת משכנתה, והיא מתמקדת בהערכת שווי הנכס בלבד, פחות בבדיקת מצבו המשפטי או הפיזי של הנכס.

רוצים לדעת עוד?
חייגו – 072-395-0450